房屋养老金，催生5大变局

lianyuan1986

原创 刘晓博
近日，在国新办举行的新闻发布会上，住建部领导论述了“快构建房地产发展新模式”的内在，这意味着中国楼市迎来了新阶段、大变局。
房地产行业大的变革，包罗以下几点：
1、房地产行业下一阶段的任务是建设好房子、好社区，这带来一系列重大政策调解。
支持刚需、刚改，克制改善、限制豪宅的期间竣事了，7090政策、限价令都将退场，住宅楼整体限高、限制容积率，进步室内层高、车位比，降低梯户比，美满配套和物业管理，增长赠送面积。
由于将来得房率将广泛到达甚至凌驾100%，新建住房的分摊面积究竟上灭亡了。
同一城市、同一地段的房屋价差将迅速拉开。大城市焦点区的豪宅，将成为全国财产的蓄水池，中小城市的富人将被持续虹吸已往。
2、现房贩卖将逐步代替预售。
住建部表示，将“有力有序推进现房贩卖，引导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实验现房贩卖，连合实践制定配套政策”。
预售，也就是卖楼花，在城镇化初期、新建住宅稀缺的期间，降低了开发成本、加快了城镇化节奏。一旦房价持续上涨预期被打破，极易出现烂尾楼，损害购房者的利益。
借助当前楼市低迷的时机，进步现房贩卖比例，甚至全面废除预售制，是公道的。现房贩卖对开发商自有资金要求较高，会拉长开发周期，增长资金成本，助推房价上涨。
3、融资方式之变：推动房地产开发企业融资从依靠主体信用向基于项目情况转变。
从前银行给房企发放贷款，主要看房企主体信用、贩卖额排名等，将来将主要看项目。人口流失的低级别城市，非焦点区的项目，将很难获得贷款。同一开发商差别项目之间的资金，将很难相互支持。资金变成了一个个孤岛，开发商要顺应这种新的融资、资金羁系方式。
如许做有利于保障购房者权益，保交付，降低地方政府维稳风险。
4、研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。将在上海等22个城市开展试点。
此中最大的看点是房屋养老金，最近几天很多读者留言要求我专文分析。其实我们团队已在“刘晓博说楼市”公众号做了一次分析，根本代表了我的观点，本日我再专门分析一下。
早在N年之前，我曾写过一篇文章，大意是：高层住宅小区，将来很大概沦为贫民窟。此文一出，被很多自媒体洗稿、重复流传，这个观点影响较大。
大约在20多年前，我曾到我服务的报社香港记者站住过几个晚上，谁人物业在香港中环焦点区，非常老旧，电梯俨然是民国期间的边幅。厥后，我又到访过一些香港的“唐楼”，也就是楼龄凌驾50年的住宅楼，对高密度住宅的将来感到迷茫。
在欧、美、澳、新、加等发达国家或地域，高密度住宅数目很少，他们的居住形态主要是独立屋，房子翻新的责任人非常明确，有没有房屋养老金不太告急。
但中国差别，我们的土地是国有的、房子是共有的，你的天花板是邻居的地板，你的墙壁是跟邻居共用的，电梯、公共空间、外立面、车库、小区等，无不云云。
所以从1998年中国启动全面房改开始，就设立了房屋维修金制度，厥后更把这个制度写入了全国性的“物业管理条例”。
也就是说，中国人早在1998年就开始缴纳房屋养老金了（个别城市更高），只是其时还没有“房屋养老金”这个名称。
全国到底征收了多少房屋维修金，不绝是一个谜。我能查到的比较正确的数据，是2013年11月证券日报等媒体披露的，其时已经凌驾了1万亿，这个消息被多家媒体包罗央媒转载。

房屋维修金的征收方式包罗4种，大概4个渠道：
1、房屋交付的时候，开发商按照“项目建筑安装工程总造价”的2%到3%不等，一次性缴纳。
2、购房者入伙之后，每月管理费中包含了房屋维修金，但金额比较低，各地、各小区的标准有差别。
3、各地物业管理条例里一样平常规定，当房屋维修金低于初始状态30%的时候，只能用于告急维修（严重威胁安全），一样平常会要求召开业主大会确定标准，各人补交。
4、小区收益（比如广告、出租公共空间）一样平常优先用于补充维修金。
从各个时期的新闻报道看，房屋维修金的管理存在以下问题：
1、提取、使用比较困难。这笔钱一样平常由当地住建部分管理，使用的时候需要业主委员会或业主大会通过决议，然后申请。但审批有难度，使用率不绝比较低。比如上面新闻截图中，说其时北京全市维修金的使用率只有1.55%，广州使用率为0.99%，天津为0.53%。
2、沦为某些部分的“生财工具”。比如新华社2014年9月1日曾发表观察报道，说南京的一些管理者通过把维修金存定期（对外声称存活期）来套利，自己留用。另有的地方挪用维修金，违规去炒股，这些都有公开报道。
3、大部分维修金没有稳健公道的投资渠道，放在账上贬值。
中国全面启动城镇化比较晚，10多年前房屋老化还不是一个大问题。但随着年深日久，这个问题将越来越突出。
比如住建部分就曾透露，全国城市住民中有1亿人住在2000年之前建成的小区里，如许的小区在全国17万个。
如今国家脱手规范，正式建立房屋养老金制度，有利于防止高密度小区老化后，代价出现断崖式下跌，真的沦为贫民窟。
正式建立住房养老金制度后，会加重购房者的负担吗？
住建部最新的说法是：“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”
从这句话来看，短期内主要是地方政府出钱建立公共账户，个人负担暂时不会加重。
将来的房屋养老金账户也分为公众账户和个人账户，类似医保。
公共账户，是政府注资在内里，用来调度使用，资金来源于财政大概土地收入。
个人账户，就是对应每套房子的，它来源于房屋维修金。包罗开发商交楼的时候，一次性交给住建部分的，也会分摊到个人账户。
所谓个人账户，我明白不是跟着个人走，而是跟着房子走。比如你如今住的这套房子入伙10年了，开发商一次性交的钱、你已往10年缴纳的维修金，都在这套房子的个人账户里。假如卖了这套房子，这笔钱仍旧留在房子里，由下一个业主负责继承交，大概维修的时候使用。你不能通过卖房，带走这笔钱。
从住建部亮相看，暂时不会由于建立住房养老金制度，而加重购房者的负担。但将来就很难说，由于通胀不绝是存在的，之前每月每平方米0.15元到0.3元左右的维修金标准，积累不了多少钱，收费标准不绝提升是大概率的。
另外，跟房屋养老金配套的另有房屋保险制度，主要是防范非常风险的。比如住房出现结构性问题，需要拆除重修，这时候保险就能发挥告急的支持作用。买保险，也是一笔支出，要年年交。
那么，“房屋体检+房屋养老金+房屋保险”制度健全后，每套房子每年将增长多少持有成本？
如今还很难猜测。
之前个人缴纳的维修金，只占管理费的很小一部分。将来费用一定是增长的，估计将来大概能到达管理费的三分之一。但也要看小区自己是否能挣钱，比如小区外墙广告、电梯广告，有些小区有公用房出租为街铺，这就能减轻不少业主的负担。
这项制度会带来哪些影响？大抵有以下5个：
第一，不动产代价会加速分化。
将来房屋养老金是“公众账户+个人账户”构成的，也就是说，房屋代价的维持需要政府和业主不绝投入。
人口流失的中小城市，本来就是靠转移付出维持的，一个典型的中部地级市，每年财政总收入往往只有200到300亿，但支出是500到600亿元，差额部分靠中心财政输血，其实就是发达地域贡献。再让他们把房屋养老金公共账户做实，难度是比较大的。
在中小城市，征收个人维修金也非常困难，尤其是郊区、新区没有人气、空置的房屋，更难。
房屋养老金跟个人养老金差别，后者还可以全国调度、统筹，房屋养老金没有统筹、转移付出的原理。缺少了这笔钱，中小城市非焦点区住房的将来，将非常暗淡。
第二，大城市、焦点区的高密度住宅，有了减缓朽迈、恒久保值的大概。
我之前多次跟读者说，低密度住宅多一条命。其寄义是：低密度住宅由于小区容积率比较低，将来有旧改大概。
所谓旧改，就是进步容积率（多建房子）来调换小区更新。没有容积率提升空间，开发商和政府都很难推动旧改。最近几年，北京上海等地出现了原拆原建，不增长容积率式的旧改，这就需要住户非常同心，各人分摊重修费用。这个会商过程将非常漫长，只要有一户反对并拒绝卖房，就无法实现。
一样平常来说，高层住宅小区容积率比较高，将来继承提升容积率搞旧改的路子走不通。
假如有了非常给力的养老金制度，再加上建筑质量本来就比较好，小区住满70年是有大概的。
对于富裕家庭来说，每隔10到15年换一次房子是常态。由于他们知道，房子一旦凌驾20年楼龄，代价就会降落。除非在大城市焦点区，有一流学区和配套，而且维护得比较好的小区，代价能撑到30年左右。但凌驾30年，也比较麻烦。
房屋养老金制度，可以延缓一批高密度小区的老化。条件是在大城市焦点区，政府财政宽裕，能做实公共账户；业主也比较富裕，不计较管理费、维修金这些支出，缴费比例比较高。
第三，大城市房租会继承上升，中小城市空置物业的代价将下跌。
房屋养老金制度（含房屋体检、保险）正式建立、严格实验，一定会增长业主的支出，他们也一定会想办法通过房租转嫁出去。
假如能转嫁出去，这件事就好办，无非是推高了租金水平。条件是这些房子位置比较好，有人租，能继承涨房租。
假如城市的活动人口少、增量人口少，房屋在远郊很难出租，房地产税+房屋养老金等增量支出就无法转嫁，小区代价将断崖式下跌。
第四、房屋养老金系列支出（含体检、保险）注定是不绝上升的，这会加重业主的负担，让他们承担房地产税的能力降落，将来开征房地产税难度加大。
第五，位置好、配套好的独栋别墅，代价提升。
在一二线城市，都有一些位置不算偏、配套还不错的别墅小区。已往这些年，别墅代价涨幅一样平常低于大平层，由于住别墅比较麻烦，成本偏高，别墅市场比较小众。
从长远看，独栋别墅优势日益明显。
起首，各地开始允许独栋别墅在申报之后推倒重修，补交地价之后重新盘算土地年限，这就带来了巨大吸引力。
其次，独栋别墅没有房屋养老金问题，自己解决房屋维修更新翻建，不消跟邻居商量、征求他们的同意，省了很多麻烦。
最后想提醒各人的是：高密度住宅老化是一个天下性困难，中国香港、台湾都没有很好地解决，新加坡做得比较好是由于政府舍得花钱补贴，但也主要是为政府保障房（组屋）提供服务。
对于中国来说，解决日益突出的住房老化问题，除了建立“住房体检+住房养老金+住房保险”制度外，还要把物业管理条例升级为更有针对性、更权势巨子的物业管理法，让住房养老金的管理、使用更透明，并发挥业主大会的“民间管理功能”。

来源：https://www.toutiao.com/article/7406997394426151476/
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